Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nell'ordinamento giuridico italiano dall'art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo inteso quale contratto reale, che si conclude con la consegna del danaro o dei beni fungibili, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.

Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all'acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione). Il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore, e funzionario della banca, il notaio pubblica due atti: il rogito che trasferisce la proprietà dell'immobile, e l'atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, allegando il piano di ammortamento.

Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all'80% secondo la legislazione vigente).

In applicazione della precedente normativa sul credito fondiario, mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni (pochi) istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano tale attività in via principale o disponevano al loro interno di una apposita Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF); in seguito, anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato specifico, tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli intermediari finanziari.

In ogni caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali. L'attività di ricerca e mediazione tra banca e cliente viene svolta dal mediatore creditizio. È vero per contro che lo snellimento delle procedure ha consentito la presentazione di una gamma di prodotti di buona articolazione. Essendo contrattualizzato, non è modificabile unilateralmente da una delle parti.

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TIPOLOGIE DI MUTUO: LE FINALITÀ

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In base alla finalità possiamo elencare sei diverse tipologie di mutuo:

• mutuo prima casa;

• mutuo seconda casa;

• mutuo ristrutturazione;

• mutuo liquidità;

• surroga;

• rinegoziazione.
   

Le differenze tra queste tipologie di mutuo sono notevoli, perciò per scegliere il finanziamento più adatto è importante valutare con attenzione il motivo per cui richiediamo un mutuo. Ad esempio, l’acquisto della prima casa è un diritto per tutti i cittadini italiani, per cui la legge prevede delle specifiche agevolazioni e detrazioni, che non sono invece applicate ai mutui richiesti per l’acquisto della seconda casa.

Anche i requisiti per ottenere un mutuo prima casa sono diversi rispetto a quelli necessari per un mutuo per ristrutturazione o seconda casa. Ad esempio, l’importo massimo erogabile in caso di mutuo prima casa può arrivare fino all’80% del valore dell’immobile (e in casi particolari anche fino al 100%), mentre per un mutuo seconda casa non può superare il 60-70% del valore dell’immobile e nel mutuo per ristrutturazione solitamente non si supera il 30%. In ogni caso, il valore di riferimento per l’erogazione del mutuo sarà quello inferiore tra il valore di perizia e quello di contratto.

Il caso di mutuo per liquidità è ancora più particolare: si tratta di un finanziamento che non prevede una finalità particolare e proprio per questo soggetto a vincoli più restrittivi.

La surroga, invece, è il trasferimento di un mutuo già in corso dalla banca in cui è stato acceso in un’altra che offre condizioni migliorative.

La rinegoziazione, infine, prevede semplicemente la modifica del contratto di mutuo, in accordo con la banca che lo ha concesso.

Insomma, come puoi vedere le differenze tra queste tipologie di mutuo sono molte: informati su ognuna prima di procedere con la tua richiesta!

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COME ORIENTARSI NELLA SCELTA..

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La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende dalla posizione del richiedente il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie. Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare la scelta.

Il tasso fisso è consigliabile a chi:

• vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;

• vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto;

• vuole avere un reddito fisso;

• prevede un'inflazione in crescita.

 

Il tasso variabile è consigliabile a chi:

• prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro;

• ha un reddito medio-alto;

• è più propenso al rischio.

 

Il tasso misto è consigliabile a chi:

• sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi;

• preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;

• vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

 

Il tasso capped rate è consigliabile a chi:

• vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi;

• non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però sopportarne i maggiori costi.

 

Il tasso bilanciato è consigliabile a chi:

• ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse;

• vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse;

• cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile.